Les travaux de rénovation énergétique, dopés par des primes délivrées directement par l'État ou, indirectement par l'État via des sociétés commerciales distributeurs d'énergie, ont permis à de nombreuses entreprises de s'engouffrer dans ce marché de la construction. Certaines de ces entreprises utilisent un démarchage agressif sans avoir la qualité d'exécution requise alors que d'autres sont de parfaits professionnels qui travaillent dans les règles de l'art.

De tels travaux sont en grande majorité vendus avec un financement apporté par une banque (établissement de crédit), qui n’est pas librement choisie par le consommateur. Cependant, si le consommateur s'aperçoit une fois que les travaux ont été exécutés qu'ils ne correspondent pas à ce qui lui avaient été promis, se pose alors la question du recours. 
Lequel ? 
Ces contrats font appel à un mélange de droit de la consommation, droit de la construction, droit de la vente, et droit bancaire.

Les voies de recours sont diverses selon l'état dans lequel le chantier est livré ou même non livré.

Il faut alors consulter un avocat qui va bâtir une stratégie en fonction de la situation particulière du propriétaire de l'immeuble (maison ou appartement) sur lequel les travaux ont été effectués.

La nullité du contrat n'est pas toujours la solution puisque cela implique le remboursement du prêt par le consommateur, sauf à pouvoir démontrer une faute de la Banque. Faute qui aurait causé le préjudice et qui est le seul moyen juridique pour permettre au consommateur de ne pas avoir à rembourser le prêt.

Le risque est d’obtenir la nullité du contrat, avec une installation qui ne fonctionne pas, une banque à qui il est du la totalité du prêt et une entreprise qui a réalisé les travaux mais qui n’est plus solvable puisqu'elle a été mise en liquidation judiciaire.

La Cour de cassation vient récemment de rappeler qu’il est vain de rechercher la nullité du contrat de vente pour ne pas avoir précisé le coût unitaire de chacune des prestations mais d'avoir simplement prévu un coût global (Cass, 1ière Civ, 11 janvier 2023 n° 21-4032).

Auteur : Nicolas Michelot
Cet article n'engage que son auteur.

Le droit de propriété privée est protégé, notamment lorsque il est question de terrain (= immeuble en droit). Cependant, la loi du 22 août 2021 « climat et résilience », au regard d’exigences écologiques, a instauré un droit de surplomb afin de permettre l'isolation thermique des bâtiments par l'extérieur. Cette loi avait donc introduit l'article L113-5-1 dans le code de la construction et de l'habitation et le décret du 23 juin 2022 (2022-926) vient préciser les modalités d'application et de mise en œuvre de ce droit.

Il est ainsi permis à un propriétaire qui souhaite isoler par l'extérieur son habitation de bénéficier d'une possibilité d'empiètement de 35 cm (maximum) sur le fond de son voisin.

Il existe cependant une première limite technique :  qu’il n'existe aucune autre solution technique qui permette d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs.

La mise en œuvre de la procédure est décrite aux articles R113 -19 et suivant du code de la construction et de l'habitation. Elle repose sur une notification qui peut être faite par recommandé avec accusé de réception néanmoins, compte tenu de son formalisme, il est préférable de le faire par voie d'huissier.

Dans la mise en œuvre des travaux,  il est aussi permis d'accéder au fonds voisin, sorte de « servitude de tour d'échelle ».

Cependant, ce droit d'accès et de surplomb n'est pas absolu, il faut le régulariser par un acte authentique (acte notarié) ou à défaut, ce qui sera le cas en cas d'opposition du voisin, après une procédure judiciaire selon la procédure accélérée au fond.

Précisons que cet empiètement, afin de protéger le droit de propriété du voisin, suppose une indemnisation de l'atteinte portée à sa propriété. 

L’indemnisation proposée par le bénéficiaire de la servitude (celui qui réalise l’isolation) si elle n’est pas négociée avec le fond servant (celui qui supporte le surplomb) sera fixée par le Juge.

Une procédure particulière existe pour les immeubles soumis aux statuts de la copropriété (articles R113–22).

Auteur : Nicolas Michelot
Cet article n'engage que son auteur. 

Faire construire sa maison, sa villa ou son pavillon reste un objectif prioritaire d’un grand nombre de français. Cependant, c'est une opération extrêmement onéreuse d'une part et complexe d'autre part. Il s'agit d'un parcours du combattant pour obtenir le financement, l'assurance du financement, les autorisations d'urbanisme, l'assurance dommages ouvrages, trouver tous les corps d’état, assurer la coordination et le suivi des travaux, …

Aussi, pour simplifier ce type d'opération et offrir aux propriétaires un certain nombre de garanties, la loi du 19 décembre 1990, codifiée aux articles L230-1 et suivant du code de la construction et de l'habitation, a mis en place le régime des contrats de construction de maisons individuelles.

Ce type de contrat permet aux propriétaires de terrain (bien que les entreprises de construction de maisons individuelles, par le biais de sociétés « cousines », offrent également des terrains) de faire construire la maison de leurs rêves en ayant une garantie financière d'achèvement, une assurance dommages-ouvrages, une garantie d'exécution dans les délais et en n’ayant pas à se préoccuper de l'obtention des autorisations d'urbanisme ni de la coordination des différents lots de construction. 

La Cour de cassation dans un arrêt du 15 juin 2022 (n°21-12 733) confirme la Cour d'appel de PAU qui a rejeté les demandes formées par le maître d'ouvrage contre la banque, garant de livraison prévue par le contrat de CCMI.

La Cour rappelle que les conditions d'intervention du garant qui couvre les dépassements de prix convenu, les pénalités de retard et le supplément de prix, doivent se faire selon un formalisme et des délais précis : la garantie cesse passé un délai de 8 jours après la réception si le maître d'ouvrage ne s'est pas fait assister par un professionnel et qu'aucune réserve n'a été formulée (article L231-6 du code de la construction et de l'habitation).

Aussi, le maitre d'ouvrage doit veiller strictement à l’observation des délais et s’il estime que le chantier n’est pas réceptionnable, ou le sera avec un retard important, doit informer le garant qu’il sollicite son concours. 

Mais la Cour rappelle que l’inachèvement ne doit pas provenir de la faute du maître d'ouvrage.

Auteur : Nicolas Michelot
Cet article n'engage que son auteur.

La question de la rémunération de l'agent immobilier est source de très nombreux litiges entre agents immobiliers, vendeurs et/ou acquéreurs. Néanmoins, et parce que cette profession peut être extrêmement rémunératrice, la loi a strictement encadré les pratiques pour réguler la profession d’agent immobilier et protéger sa clientèle.

Ainsi la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi HOGUET, modifiée de nombreuses fois et notamment par le décret numéro 2010 - 1707 du 30 décembre 2010, en son article 6-1 alinéa 3 prévoit :

Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. 

Ainsi, et de jurisprudence constante, la commission de l’agent n’est pas due s’il la vente n’est pas réalisée. La loi HOGUET est d’ordre public. Il ne peut y être dérogé (cass, civ 1ière , 16/11/2016, 15-22010 – cass, civ 1ière, 3 mai 2018, 17-16657).
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 16 novembre 2016, 15-22.010, Publié au bulletin - Légifrance (legifrance.gouv.fr)
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 3 mai 2018, 17-16.657, Inédit - Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Ainsi, même l’introduction d’une clause pénale ne saurait faire échec à cette règle. La règle est simple : pas de vente = pas de rémunération. En revanche, à quel moment considère-t-on que la vente a eu lieu ?  Ainsi, après la signature du compromis de vente, et la levée des conditions suspensives, le refus de réitérer la vente par acte authentique, par la partie tenue au paiement de la commission, entrainera l’obligation au paiement de la commission. La cour de cassation ayant eu l’occasion de juger que si la vente est réputée parfaite par accord sur la chose et le prix, alors le droit à commission est acquis (cass civ 1ière, 10 octobre 2018, 16-21044 Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 10 octobre 2018, 16-21.044, Inédit - Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Toujours sur cette question de relation financière entre l’agent immobilier et le mandant, si le droit à commission n’est pas ouvert du fait de la loi spéciale (loi Hoguet), le droit commun de la responsabilité délictuelle trouve néanmoins à s’appliquer.
 
En effet, si le comportement du vendeur ou de l’acquéreur qui a confié un mandat est tel qu’il est constitutif d’une faute, alors cela l’oblige à indemniser l’agent immobilier à hauteur du préjudice subi du fait de la faute. La condition est de prouver la faute (Cass 1ière civ, 6 /12/2017 , 16-15249) 
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 6 décembre 2017, 16-15.249, Inédit - Légifrance (legifrance.gouv.fr) La Cour de cassation dans un arrêt du 19 janvier 2022 (n° 20-13619) précise encore sa jurisprudence. Non seulement, la faute du mandant engage sa responsabilité délictuelle, mais encore il n’est pas possible de neutraliser par anticipation l’engagement de cette responsabilité. En effet, la responsabilité délictuelle, de l’article 1241 du code civil, est d’ordre public. Son application ne peut être limitée ou neutralisée par anticipation. En conclusion, La rémunération ou l’indemnisation de l’agent immobilier en cas de non-réalisation de la vente est une affaire complexe qui dépend des circonstances précises de chaque mandat… Un seul conseil: consultez un avocat.

Auteur : Nicolas Michelot
Cet article n'engage que son auteur.