Les contentieux liés aux ventes de biens immobiliers au Pays- Basque et Sud Landes, maison ou appartement, ont bien souvent des causes similaires : un problème de communication, et l’absence de preuve des informations qui ont été données.
Les contentieux lorsque la vente ne se réalise pas.
Le contentieux qui nait lorsque la vente ne se réalise pas est l’action du vendeur qui vient réclamer le montant de la clause pénale ou de l'indemnité d'immobilisation.
Pour éviter de tels contentieux, et cela relève l'obligation de conseil du notaire et de l’agent immobilier, il faudra être attentif à la rédaction des conditions suspensives, à leurs conditions de réalisation, à insérer des délais pour les différentes actions qui concourent à la réalisation de ces conditions suspensives et le sort du contrat, tant pour le vendeurs et acquéreurs en cas de dépassement de ces délais.
Par exemple un acquéreur qui n’a pas déposé un permis de construire dans le délai convenu peut être condamné au versement de la clause pénale qui avait été convenu
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 1 avril 2021, 20-14.194
Ou encore si les demandes de prêt n’ont pas été faites conformément à ce qui était prévu dans le compromis, tant sur la durée, le taux que le nombre de refus le montant de la clause pénale sera du.
Cass. 3e civ., 7-6-2011, n° 09-72.011
Les contentieux lorsque la vente a été réalisée :
Lorsque la vente a été réalisée, les contentieux naissent lorsque l'acquéreur n'est pas satisfait de l'état du bien et pense qu'il a été trompé.
Pour éviter cela il est important pour les vendeurs d'évoquer au stade du compromis de vente les sinistres qui ont été subis par le bien immobilier, de préciser tous les travaux qui ont été effectués et d'évoquer les désordres majeurs (pas les défauts) mais surtout que cela se fasse par écrit envoyé au notaire et à l'acquéreur. L’acheteur, si c’est une condition de son achat, informera de ses intentions relatives à cette acquisition (ses projets).
Sinon le vendeur risque de subir une action en garantie des vices cachés ou en délivrance conforme, et même éventuellement une action fondée sur la garantie décennale due par le propriétaire de la maison qui a fait réaliser des travaux.
Par exemple un acquéreur ne peut venir reprocher l’inhabilité d’un bien acquis si l’acte notarié le désigne comme un atelier avec une grange attenante et non pas un appartement de type de loft (Cass civ 3ième , 10 mars 2015, 14-10099)
Il pourrait cependant être poursuivi pour dol en ayant caché des informations qui étaient déterminantes du consentement de son cocontractant (Cass civ 3ième, 06 juillet 2005, 01-03590).
Auteur : Nicolas MICHELOT
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur peut donner congé à son locataire, avec un préavis de 6 mois, pour un motif légitime et sérieux.
Des travaux envisagés par le propriétaire, dans la maison ou l’appartement pris en location, sont un motif légitime et sérieux.
Attention, si un juge est saisi, il faudra que le propriétaire prouve :
- sa réelle intention de réaliser les travaux
- que ces travaux empêchent le locataire de rester dans les lieux.
En revanche, la nécessité de réaliser les travaux n'est pas un critère.
Cette question va devenir un véritable enjeu pour les propriétaires compte tenu de l'augmentation des critères de décence de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 notamment pour les « passoires énergétiques ».
Auteur : Nicolas MICHELOT
Il aura fallu un arrêt de la Cour de Cassation 3ème Chambre Civile du 19 décembre 2024 n° 23 - 12652 pour que l'on soit fixé sur la méthode pour compter le délai de 10 jours de rétractation de l'article L271 - 1 du Code de la Construction de l'Habitation.
Cet article prévoit que tout acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 10 jours. Délai qui commence à courir au lendemain de la première présentation de la lettre qui lui notifie l'achat d'un immeuble d'habitation.
La question qui était posée à la Cour de Cassation était de savoir s'il fallait cumuler le délai de l'article 641 du Code de Procédure Civile et les jours supplémentaires prévus par l'article L271-1.
La Cour répond que les deux articles ne se cumulent pas puisqu'ils ont la même vocation. Le délai de 10 jours commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre.
Aussi, dans cette espèce, le courrier recommandé avait été reçu par l'acquéreur le 4 septembre 2018 de sorte que son délai commençait à courir le 5 septembre 2018 et se terminait donc le 14 septembre 2018.
La rétractation effectuée le 15 septembre 2018 était hors délai et n'avait donc pas de valeur.
Auteur : Nicolas MICHELOT
Il s’agit de la question des « 5% » du solde de paiement des travaux ou du prix d’acquisition qui soulève de nombreuses interrogations mais qui fait aussi l’objet de croyances contraires car les réponses à ces questions sont différentes selon le type de contrat.
Aussi, il faut distinguer 3 cas.
Ø La retenue de 5% peut être faite dans le cadre d'un marché privé de travaux, entre le maitre d’ouvrage et l’entreprise de construction si le maître de l'ouvrage avait prévu dans son contrat d’entreprise, au visa de la loi du 16 juillet 1971, la possibilité de faire une consignation auprès d'un tiers désigné dans le contrat. Cette durée de consignation est normalement d'un an.
Ø Dans les contrats de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), l'acquéreur peut ne pas verser les 5% au promoteur mais uniquement en cas de non-conformité (et donc pas pour des réserves) et uniquement s'il consigne les 5% (article R 261 - 14 du code de la construction et de l'habitation et Cass. 3e chambre civile du 15 décembre 2010 numéro 09 – 67232)
Ø Dans les contrats de construction de maison individuelle (CCMI), et les articles L242-2 et R231-7 du code de la construction et de l’habitation prévoient explicitement la possibilité en cas de réserve dénoncée lors de la réception de consigner le solde des 5% du prix convenu. La Caisse des dépôts et consignations a même prévu une procédure spécifique pour ce type de contrat.
Auteur : Nicolas MICHELOT
Par arrêté du Préfet des Pyrénées Atlantiques du 21 octobre 2024, pris en application de l'article 140 de la loi ÉLAN, certaines communes du Pays Basque sont dotées d'un dispositif encadrant la fixation des loyers.
Les communautés concernées sont :
Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque
Les critères pris en compte pour l'établissement des loyers de référence sont :
• le type de logement, maison ou appartement ;
• le type de location, non meublée ou meublée ;
• le nombre de pièces principales au sens de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation ;
• l’époque de construction : avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990, après 1990.
Les loyers de référence qui servent à cet encadrement ont été établis après une enquête réalisée par l'Observatoire Local des Loyers sur les 24 communes considérées et le territoire a été divisé en 3 zones
Le zonage est consultable sur le site de la préfecture des Pyrénées-Atlantiques
et la Communauté d'Agglomération du Pays Basque a mis en place un calculateur pour simuler le loyer de référence
Auteur : Nicolas MICHELOT
- Clause expresse requise pour le transfert de charges du bailleur au locataire
- Le décret du 23 octobre 2023 fixe le périmètre du territoire de la communauté d’agglomération du Pays basque sur lequel est mis en place le dispositif d’encadrement préfectoral des loyers
- L'action du copropriétaire face à des désordres qui touchent la résidence en copropriété
- Construction, empiètement et privation de vue et de lumière