Il s’agit de la question des « 5% » du solde de paiement des travaux ou du prix d’acquisition qui soulève de nombreuses interrogations mais qui fait aussi l’objet de croyances contraires car les réponses à ces questions sont différentes selon le type de contrat.
Aussi, il faut distinguer 3 cas.
Ø La retenue de 5% peut être faite dans le cadre d'un marché privé de travaux, entre le maitre d’ouvrage et l’entreprise de construction si le maître de l'ouvrage avait prévu dans son contrat d’entreprise, au visa de la loi du 16 juillet 1971, la possibilité de faire une consignation auprès d'un tiers désigné dans le contrat. Cette durée de consignation est normalement d'un an.
Ø Dans les contrats de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), l'acquéreur peut ne pas verser les 5% au promoteur mais uniquement en cas de non-conformité (et donc pas pour des réserves) et uniquement s'il consigne les 5% (article R 261 - 14 du code de la construction et de l'habitation et Cass. 3e chambre civile du 15 décembre 2010 numéro 09 – 67232)
Ø Dans les contrats de construction de maison individuelle (CCMI), et les articles L242-2 et R231-7 du code de la construction et de l’habitation prévoient explicitement la possibilité en cas de réserve dénoncée lors de la réception de consigner le solde des 5% du prix convenu. La Caisse des dépôts et consignations a même prévu une procédure spécifique pour ce type de contrat.
Auteur : Nicolas MICHELOT
Par arrêté du Préfet des Pyrénées Atlantiques du 21 octobre 2024, pris en application de l'article 140 de la loi ÉLAN, certaines communes du Pays Basque sont dotées d'un dispositif encadrant la fixation des loyers.
Les communautés concernées sont :
Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque
Les critères pris en compte pour l'établissement des loyers de référence sont :
• le type de logement, maison ou appartement ;
• le type de location, non meublée ou meublée ;
• le nombre de pièces principales au sens de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation ;
• l’époque de construction : avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990, après 1990.
Les loyers de référence qui servent à cet encadrement ont été établis après une enquête réalisée par l'Observatoire Local des Loyers sur les 24 communes considérées et le territoire a été divisé en 3 zones
Le zonage est consultable sur le site de la préfecture des Pyrénées-Atlantiques
et la Communauté d'Agglomération du Pays Basque a mis en place un calculateur pour simuler le loyer de référence
Auteur : Nicolas MICHELOT
Dans un arrêt non publié au bulletin, rendu le 16 mai 2024 (pourvoi n° 22-19 830), la Cour de cassation a rappelé qu'avant la loi Pinel du 18 juin 2014, un bailleur ne pouvait transférer la charge d'une taxe légale à son locataire sans une clause explicite dans le bail.
Dans cette affaire, le bail commercial avait été signé le 18 décembre 2013 et était effectif à partir du 1er avril 2014, donc avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel et de la réforme du droit des obligations de 2016. Le bail comportait une clause imposant au locataire de rembourser au bailleur toutes les charges, y compris les taxes, afin que le loyer soit net de toute dépense.
La Cour d'appel de Versailles avait jugé que cette clause obligeait le locataire à rembourser toutes les taxes, y compris celles d'enlèvement des ordures ménagères, et avait rejeté la demande du locataire de remboursement de ces taxes.
Cependant, la Cour de cassation a cassé cette décision en se basant sur l'article 1134 du code civil, affirmant que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire que par une clause claire et précise. Par conséquent, les baux commerciaux signés avant le 1er septembre 2014 devaient spécifiquement prévoir ce transfert de charge, faute de quoi le locataire n'était pas tenu de rembourser cette taxe.
Cette obligation est encore plus stricte aujourd'hui, car la loi Pinel exige que les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014 contiennent un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire ( article L145-40-2 du code de commerce). Ce qui n'est pas explicitement mis à la charge du locataire incombe au bailleur, permettant au locataire de connaître clairement l'étendue de ses obligations lors de la signature du bail, évitant ainsi toute surprise.
Auteur : Julie Jacquot
La loi ELAN permet d’expérimenter l’encadrement des loyers dans certaines zones tendues jusqu'au 24 novembre 2026.
Le décret n° 2023-981 du 23 octobre 2023 a été publié, définissant les zones concernées dans la communauté d’agglomération du Pays Basque. Le dispositif d’encadrement des loyers sera mis en place dans les 24 communes suivantes : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz, et Villefranque.
Pour finaliser ce dispositif, un arrêté préfectoral fixera les loyers de référence.
Auteur : Nicolas MICHELOT
Un copropriétaire pourrait vouloir se substituer à un syndicat de copropriété défaillant pour obtenir la réparation de désordres ou malfaçons qui affectent le bâtiment du fait de travaux réalisés par des entreprises.
Cependant au visa des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la Cour de cassation, dans l'articulation de ces 2 articles, est venue préciser que le copropriétaire n'a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état.
Seul le syndicat des copropriétaires peut percevoir l'indemnisation relative au coût de la réalisation de ces travaux. Car seules les parties communes sont affectées.
Cour de Cassation 3e chambre civile 8 juin 2023 n° 21-15692.
Dans cet arrêt, Il s'agissait d'une action indemnitaire.
Cependant, le même copropriétaire peut agir pour faire cesser des troubles qui lui causent un préjudice propre (par exemple qui affectent ses parties privatives).
Il peut également, selon une jurisprudence constante, agir pour faire cesser des troubles qui affectent uniquement les parties communes telle que l'occupation de parties communes par d’autres copropriétaires (en ce sens Cour de Cassation 3e chambre civile 26 janvier 2017, n°15 – 24030).
En revanche le syndicat des copropriétaires peut agir seul, sans l'intervention des copropriétaires pour demander la réparation de dommages qui ont leur origine dans des parties communes et qui affectent les parties privatives d'un ou de plusieurs lots, même si les désordres ne portent pas atteinte à la totalité des lots de la copropriété (Cour de Cassation 3e chambre civile, 23 juin 2004, n° 03 – 10475)
Il reviendra alors au syndicat de copropriété de percevoir l'indemnisation et de la répartir par la suite en fonction des désordres subis (Cour de Cassation 3e chambre civile, 8 juin 2023, n° 21 – 22420)
Auteur : Nicolas MICHELOT