Commentaire de l'arrêt en date du 18 janvier 2024 (n° 21-23033), publié au bulletin
Il est fréquent que les défauts aient recours, pour aller vite, à la procédure d'injonction de payeur pour être réglés de factures de nature contractuelle. Une fois l'ordonnance portant injonction de payeur obtenue, elle est signifiée au débiteur qui dispose alors d'un délai d'un mois pour faire opposition s'il conteste les sont réclamées ou s'il souhaite obtenir des délais de paiement.
La plupart du temps, ces créances portant sur de faibles montants, les débiteurs n'ont pas recours à un avocat pour ancienne opposition. Ne connaissant pas les règles de procédure en la matière, il arrive que leur opposition soit déclarée irrécevable.
La Cour de cassation affirme désormais que l'opposition entachée d'un vice de procédure interrompt le délai d'un mois.
Ainsi, même si l'opposition a été formée par une personne n'ayant pas qualité, le débiteur peut régulariser jusqu'à ce que le Juge statue. Il n'est pas tenu de le faire dans le mois du délai d'opposition.
Cela permet de détecter certaines erreurs.
En résumé : l'opposition à une injonction de payeur est une démarche simple qui ne nécessite pas préalablement l'intervention de l'avocat. Cette opposition est faite soit par déclaration au greffe soit par lettre recommandée avec accusé de réception envoyé au greffe de la juridiction ayant rendu la décision contestée : si l'opposition n'a pas à être motivée à ce stade, le débiteur doit, à peine de nullité, déclarer l'adresse de son domicile.
En revanche, l'opposition va générer un véritable procès au fond pour lequel l'avocat sera utile, voire obligatoire s'agissant de la contestation de créances d'un montant supérieur à 10 000 €.
Intervenant dans les domaines du droit commercial et du recouvrement, l'équipe AVA Avocats se tient à votre disposition pour vous y accompagner et défendre vos intérêts.
Auteur : Julie Jacquot
L’exploitant d’une résidence de tourisme peut donner congé pour l’expiration d’une période triennale lorsque le bail commercial a fait l’objet d’un renouvellement.
C’est ce que nous enseigne un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 7 septembre 2023 (pourvoi n° 21-14.279), publié au bulletin.
Ce faisant, la Cour de Cassation rejette le pourvoi des bailleurs.
Ces derniers l’avaient en effet saisie de la question suivante : Est-ce que les dispositions de l’article L145-7-1 du code de commerce qui prévoient une durée ferme de neuf années pour les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme s’appliquent aux baux commerciaux renouvelés ou exclusivement aux baux initiaux ?
Le texte visé ne donnant pas de précision sur ce point, la question de la renonciation du locataire à la faculté de résiliation triennale se posait.
Pour y répondre, la Cour de Cassation s’appuie sur les travaux parlementaires pour considérer que la volonté du législateur a été d’assurer la pérennité de l’exploitation pendant une période initiale minimale de neuf années.
Elle s’appuie également sur le caractère d’ordre public de l’article L145-4 et de l’article L145-12 alinéa 1er du code de commerce qui instaurent, pour l’un, le droit de résiliation triennal du locataire et, pour l’autre, une durée de neuf années des baux renouvelés sans dérogation conventionnelle.
La Cour de Cassation écarte par conséquent l’application de l’article L145-7-1 du code de commerce.
Cette jurisprudence doit amener les rédacteurs de baux commerciaux que nous sommes à poser la question aux parties lors d’un renouvellement de bail : quelle est leur volonté ? Revenir au droit commun ou prévoir une durée contractuelle du bail supérieure à neuf années pour éviter cette faculté de résiliation ?
Auteur : Julie Jacquot
Le maintien dans les lieux du locataire après la délivrance d’un congé avec offre de renouvellement ne vaut pas nécessairement acceptation du renouvellement.
C’est ce que nous enseigne un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 7 septembre 2022 (pourvoi n° 21-11.592).
Cet arrêt, précisons-le, ne fait pas l’objet d’une publication au bulletin.
Dans les faits, une bailleresse avait délivré congé avec offre de renouvellement à son locataire sur des locaux monovalents (une maison de retraite) et avait proposé que le bail renouvelé inclue une clause de durée de neuf années fermes, c’est-à-dire avec renonciation du locataire à la faculté de résiliation triennale (clause dérogatoire permise en matière de locaux monovalents).
La locataire n’avait ni accepté ni contesté ce congé et ses modalités. Elle avait continué à régler le loyer requis par le bailleur, étant précisé que le loyer « post renouvellement » était identique au loyer antérieur.
Ayant cessé de régler les loyers dus à l’issue de la première période triennale de ce renouvellement, la locataire s’était vue réclamer en Justice le montant des loyers dus jusqu’à la fin du bail renouvelé.
La Cour d’appel d’Amiens, aux termes d’un arrêt en date du 22 octobre 2020, avait fait droit à la demande du bailleur, considérant que la locataire s’était maintenue dans les lieux, avait gardé le silence et avait payé le loyer requis dans le congé. De même, les Juges du fond avaient considéré que le bail avait été renouvelé pour une période ferme de neuf années.
Cette double motivation est cassée par la Cour suprême qui constate que la juridiction d’appel n’a pas caractérisé l’acceptation tacite non équivoque de l’offre de renouvellement par la locataire ni son consentement à la clause dérogatoire de durée.
Ainsi, la Cour de cassation exige la démonstration d’un accord tacite non équivoque du locataire pour qu’il y ait acceptation du renouvellement et la démonstration d’un accord exprès quant à l’acceptation d’une clause dérogatoire.
Le visa de l’article 1134 du code civil montre l’importance que la Cour attache à la convention des parties et à leur consentement.
Elle ne se contente donc plus, contrairement à sa jurisprudence du 4 octobre 1994 (pourvoi n° 92-21943), de constater le maintien du locataire dans les lieux après délivrance du congé.
Pourtant, sa jurisprudence de 1994 semblait plus fidèle au texte de l’article L145-9 du Code de commerce qui impartit un délai de deux ans au locataire qui souhaite contester le congé.
On aurait donc pu penser qu’à défaut de contestation judiciaire du congé dans ledit délai, celui-ci était nécessairement accepté. Cela permettait de sécuriser les contrats et les bailleurs.
Tel n’est vraisemblablement plus le cas.
Cet arrêt n’étant pas publié, il convient de rester prudent quant à ses effets et de conseiller aux locataires qui ne sont pas d’accord avec le congé de le contester dans le délai biennal.
Auteur : Julie Jacquot