Aux termes d’un arrêt du 18 janvier 2024 publié au bulletin, la 2ème chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n°21-23.033) consacre le fait que l’opposition à une ordonnance portant injonction de payer est un acte qui saisit le Tribunal. De ce fait, s’il est entaché d’un vice de procédure, ce vice peut être régularisé jusqu’à ce que le Juge statue (article 121 CPC).
Plus factuellement, dans cet arrêt, une personne autre que le représentant légal de la société débitrice avait formé opposition pour le compte de cette dernière.
La Cour d’appel de Pau a déclaré cette opposition irrecevable en dépit de la production en cours d’instance d’un pouvoir spécial établi par la gérante de la société à une date antérieure à l’opposition litigieuse et du fait que la personne ayant formé l’opposition avait acquis dans l’intervalle la qualité de représentant légal de la société.
La Cour d’appel, s’appuyant sur le seul pouvoir spécial, a considéré que n’était pas démontrée sa date certaine.
C’est cette motivation que casse la Cour de cassation, affirmant désormais que la régularisation était possible jusqu’à ce que le Juge statue.
Elle revient ainsi sur la jurisprudence qu’elle appliquait auparavant (Cass. 2e civ., 18 nov. 1987, n° 86-14.) aux termes de laquelle elle exigeait que la régularisation intervienne dans le délai de l’opposition.
La Cour de Cassation continue ainsi son travail d’assouplissement des règles de saisine des Tribunaux dans une matière où il est fréquent que les débiteurs forment opposition sans passer par un avocat.
Elle poursuit ses efforts pour se conformer aux exigences européennes d’accès à la Justice.
Auteur : Julie Jacquot
Dans un arrêt non publié du 8 février 2024 (n° 22-24268), la Cour de cassation rappelle deux principes qui s'appliquent dans le cadre de la fixation du loyer du bail renouvelé .
- le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée, notamment, en ce qui concerne les obligations respectives des parties (article L145-33 code de commerce) ;
- l es obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s'est déchargé (sans contrepartie) sur le locataire constituant un facteur de diminution de la valeur locative (article R145-8 du code de commerce)
Dès lors, dans les baux où la taxe foncière a été mise à la charge du locataire alors qu'il s'agit d'une charge incombant légalement au bailleur, la valeur locative doit être réduite.
C'est la raison pour laquelle la Cour de Cassation casse l'arrêt d'appel qui, pour débouter le locataire, s'était appuyée sur un rapport d'expertise selon lequel il était d'usage que la taxe foncière soit mise à la charge du locataire et qui avait pris pour comparaison des baux mettant la taxe foncière à la charge du locataire.
L'usage ne devient pas la norme : s'il est vrai que la taxe foncière est effectivement mise à la charge du locataire, cela demeure conventionnelle, c'est-à-dire l'accord des parties. La loi ne l'imposant pas, il s'agit bien d'une charge supplémentaire pour le locataire qu'il peut donc faire valoir pour faire baisser le montant de la valeur locative.
Rappelons enfin que, dans la même idée, viendront en diminution de la valeur locative : les restrictions à la jouissance des lieux, ou les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour le locataire depuis la dernière fixation du prix.
Auteur : Julie Jacquot
Un congé délivré avec offre de renouvellement à des conditions différentes du bail expiré équivaut en un congé sans offre de renouvellement : le bailleur doit payer une indemnité d'éviction.
C'est l'objet du rappel de la 3 ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt publié du 11 janvier 2024 (pourvoi n° 22-20.872).
La Cour de Cassation réaffirme ainsi le principe selon lequel, sauf convention contraire, le renouvellement se fait aux clauses et conditions du bail expirées.
Dès lors, si le bailleur qui donne congé et donc met un terme au bail, propose un renouvellement à des conditions différentes du bail expiré (en l'espèce, il propose des modifications portant atteinte à la fois à la contenance des lieux loués et aux obligations du preneur), il est considéré comme refusant le renouvellement.
La Cour rappelle toutefois l'exception du prix : si le bailleur propose le renouvellement aux mêmes clauses et conditions à l'exception du prix, il s'agira quand même d'une offre de renouvellement. En cas de désaccord, il appartiendra au Juge de fixer le prix du bail renouvelé (si l'une ou l'autre des parties le saisit dans les deux ans, à défaut de quoi le prix du bail expiré demeurera).
Il est donc conseillé d'être vigilant dans les termes employés dans les actes des commissaires de Justice délivrant congé avec offre de renouvellement : si le bailleur ne veut pas payer d'indemnité d'éviction, il devra veiller à proposer un renouvellement aux clauses et les conditions de prudence expirent.
De précédents arrêts avaient toléré de légères modifications : est-ce que cela sera encore le cas ?
On peut penser que, a minima, les modifications proposées dans l'offre de renouvellement, qui touchent à des évolutions législatives portant sur des articles d'ordre public, ne vaudront pas refuser de renouvellement.
Auteur : Julie Jacquot
Commentaire de l'arrêt en date du 18 janvier 2024 (n° 21-23033), publié au bulletin
Il est fréquent que les défauts aient recours, pour aller vite, à la procédure d'injonction de payeur pour être réglés de factures de nature contractuelle. Une fois l'ordonnance portant injonction de payeur obtenue, elle est signifiée au débiteur qui dispose alors d'un délai d'un mois pour faire opposition s'il conteste les sont réclamées ou s'il souhaite obtenir des délais de paiement.
La plupart du temps, ces créances portant sur de faibles montants, les débiteurs n'ont pas recours à un avocat pour ancienne opposition. Ne connaissant pas les règles de procédure en la matière, il arrive que leur opposition soit déclarée irrécevable.
La Cour de cassation affirme désormais que l'opposition entachée d'un vice de procédure interrompt le délai d'un mois.
Ainsi, même si l'opposition a été formée par une personne n'ayant pas qualité, le débiteur peut régulariser jusqu'à ce que le Juge statue. Il n'est pas tenu de le faire dans le mois du délai d'opposition.
Cela permet de détecter certaines erreurs.
En résumé : l'opposition à une injonction de payeur est une démarche simple qui ne nécessite pas préalablement l'intervention de l'avocat. Cette opposition est faite soit par déclaration au greffe soit par lettre recommandée avec accusé de réception envoyé au greffe de la juridiction ayant rendu la décision contestée : si l'opposition n'a pas à être motivée à ce stade, le débiteur doit, à peine de nullité, déclarer l'adresse de son domicile.
En revanche, l'opposition va générer un véritable procès au fond pour lequel l'avocat sera utile, voire obligatoire s'agissant de la contestation de créances d'un montant supérieur à 10 000 €.
Intervenant dans les domaines du droit commercial et du recouvrement, l'équipe AVA Avocats se tient à votre disposition pour vous y accompagner et défendre vos intérêts.
Auteur : Julie Jacquot
Un congé délivré avec offre de renouvellement à des conditions différentes du bail expiré équivaut en un congé sans offre de renouvellement : le bailleur doit payer une indemnité d'éviction.
C'est l'objet du rappel de la 3 ème chambre civile de la Cour de Cassation d ans un arrêt publié du 11 janvier 2024 (pourvoi n° 22-20.872 ).
La Cour de Cassation réaffirme ainsi le principe selon lequel, sauf convention contraire, le renouvellement se fait aux clauses et conditions du bail expirées.
Dès lors, si le bailleur qui donne congé et donc met un terme au bail, propose un renouvellement à des conditions différentes du bail expiré (en l'espèce, il propose des modifications portant atteinte à la fois à la contenance des lieux loués et aux obligations du preneur ) , il est considéré comme refusant le renouvellement.
La Cour rappelle toutefois l'exception du prix : si le bailleur propose le renouvellement aux mêmes clauses et conditions à l'exception du prix, il s'agira quand même d'une offre de renouvellement. En cas de désaccord, il appartiendra au Juge de fixer le prix du bail renouvelé (si l'une ou l'autre des parties le saisit dans les deux ans , à défaut de quoi le prix du bail expiré demeurera ).
Il est donc conseillé d'être vigilant dans les termes employés dans les actes de s commissaires de Justice délivrant congé avec offre de renouvellement : si le bailleur ne veut pas payer d'indemnité d'éviction, il devra veiller à proposer un renouvellement aux clauses et les conditions du bail expirent.
De précédents arrêts avaient toléré de légères modifications : est-ce que cela sera encore le cas ?
On peut penser que , a minima, les modifications proposées dans l'offre de renouvellement, qui touchent à des évolutions législatives portant sur des articles d'ordre public , ne vaudront pas refuser de renouvellement.
Auteur : Julie Jacquot