Clause expresse requise pour le transfert de charges du bailleur au locataire

Dans un arrêt non publié au bulletin, rendu le 16 mai 2024 (pourvoi n° 22-19 830), la Cour de cassation a rappelé qu'avant la loi Pinel du 18 juin 2014, un bailleur ne pouvait transférer la charge d'une taxe légale à son locataire sans une clause explicite dans le bail.

Dans cette affaire, le bail commercial avait été signé le 18 décembre 2013 et était effectif à partir du 1er avril 2014, donc avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel et de la réforme du droit des obligations de 2016. Le bail comportait une clause imposant au locataire de rembourser au bailleur toutes les charges, y compris les taxes, afin que le loyer soit net de toute dépense.

La Cour d'appel de Versailles avait jugé que cette clause obligeait le locataire à rembourser toutes les taxes, y compris celles d'enlèvement des ordures ménagères, et avait rejeté la demande du locataire de remboursement de ces taxes.

Cependant, la Cour de cassation a cassé cette décision en se basant sur l'article 1134 du code civil, affirmant que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire que par une clause claire et précise. Par conséquent, les baux commerciaux signés avant le 1er septembre 2014 devaient spécifiquement prévoir ce transfert de charge, faute de quoi le locataire n'était pas tenu de rembourser cette taxe.

Cette obligation est encore plus stricte aujourd'hui, car la loi Pinel exige que les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014 contiennent un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire ( article L145-40-2 du code de commerce). Ce qui n'est pas explicitement mis à la charge du locataire incombe au bailleur, permettant au locataire de connaître clairement l'étendue de ses obligations lors de la signature du bail, évitant ainsi toute surprise.

Auteur : Julie Jacquot