L'action du copropriétaire face à des désordres qui touchent la résidence en copropriété

Un copropriétaire pourrait vouloir se substituer à un syndicat de copropriété défaillant pour obtenir la réparation de désordres ou malfaçons qui affectent le bâtiment du fait de travaux réalisés par des entreprises.

Cependant au visa des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la Cour de cassation, dans l'articulation de ces 2 articles, est venue préciser que le copropriétaire n'a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état.

Seul le syndicat des copropriétaires peut percevoir l'indemnisation relative au coût de la réalisation de ces travaux. Car seules les parties communes sont affectées.

Cour de Cassation 3e chambre civile 8 juin 2023 n° 21-15692.

Dans cet arrêt, Il s'agissait d'une action indemnitaire.

Cependant, le même copropriétaire peut agir pour faire cesser des troubles qui lui causent un préjudice propre (par exemple qui affectent ses parties privatives).

Il peut également, selon une jurisprudence constante, agir pour faire cesser des troubles qui affectent uniquement les parties communes telle que l'occupation de parties communes par d’autres copropriétaires (en ce sens Cour de Cassation 3e chambre civile 26 janvier 2017, n°15 – 24030).

En revanche le syndicat des copropriétaires peut agir seul, sans l'intervention des copropriétaires pour demander la réparation de dommages qui ont leur origine dans des parties communes et qui affectent les parties privatives d'un ou de plusieurs lots, même si les désordres ne portent pas atteinte à la totalité des lots de la copropriété (Cour de Cassation 3e chambre civile, 23 juin 2004, n° 03 – 10475)

Il reviendra alors au syndicat de copropriété de percevoir l'indemnisation et de la répartir par la suite en fonction des désordres subis (Cour de Cassation 3e chambre civile, 8 juin 2023, n° 21 – 22420)

Auteur : Nicolas MICHELOT