Rémunération ou indemnisation de l’agent immobilier en cas de vente non réalisée : Un combat qui dure « la responsabilité délictuelle » VS « la loi Hoguet »

La question de la rémunération de l'agent immobilier est source de très nombreux litiges entre agents immobiliers, vendeurs et/ou acquéreurs. Néanmoins, et parce que cette profession peut être extrêmement rémunératrice, la loi a strictement encadré les pratiques pour réguler la profession d’agent immobilier et protéger sa clientèle.

Ainsi la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi HOGUET, modifiée de nombreuses fois et notamment par le décret numéro 2010 - 1707 du 30 décembre 2010, en son article 6-1 alinéa 3 prévoit :

Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. 

Ainsi, et de jurisprudence constante, la commission de l’agent n’est pas due s’il la vente n’est pas réalisée. La loi HOGUET est d’ordre public. Il ne peut y être dérogé (cass, civ 1ière , 16/11/2016, 15-22010 – cass, civ 1ière, 3 mai 2018, 17-16657).
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 16 novembre 2016, 15-22.010, Publié au bulletin - Légifrance (legifrance.gouv.fr)
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 3 mai 2018, 17-16.657, Inédit - Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Ainsi, même l’introduction d’une clause pénale ne saurait faire échec à cette règle. La règle est simple : pas de vente = pas de rémunération. En revanche, à quel moment considère-t-on que la vente a eu lieu ?  Ainsi, après la signature du compromis de vente, et la levée des conditions suspensives, le refus de réitérer la vente par acte authentique, par la partie tenue au paiement de la commission, entrainera l’obligation au paiement de la commission. La cour de cassation ayant eu l’occasion de juger que si la vente est réputée parfaite par accord sur la chose et le prix, alors le droit à commission est acquis (cass civ 1ière, 10 octobre 2018, 16-21044 Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 10 octobre 2018, 16-21.044, Inédit - Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Toujours sur cette question de relation financière entre l’agent immobilier et le mandant, si le droit à commission n’est pas ouvert du fait de la loi spéciale (loi Hoguet), le droit commun de la responsabilité délictuelle trouve néanmoins à s’appliquer.
 
En effet, si le comportement du vendeur ou de l’acquéreur qui a confié un mandat est tel qu’il est constitutif d’une faute, alors cela l’oblige à indemniser l’agent immobilier à hauteur du préjudice subi du fait de la faute. La condition est de prouver la faute (Cass 1ière civ, 6 /12/2017 , 16-15249) 
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 6 décembre 2017, 16-15.249, Inédit - Légifrance (legifrance.gouv.fr) La Cour de cassation dans un arrêt du 19 janvier 2022 (n° 20-13619) précise encore sa jurisprudence. Non seulement, la faute du mandant engage sa responsabilité délictuelle, mais encore il n’est pas possible de neutraliser par anticipation l’engagement de cette responsabilité. En effet, la responsabilité délictuelle, de l’article 1241 du code civil, est d’ordre public. Son application ne peut être limitée ou neutralisée par anticipation. En conclusion, La rémunération ou l’indemnisation de l’agent immobilier en cas de non-réalisation de la vente est une affaire complexe qui dépend des circonstances précises de chaque mandat… Un seul conseil: consultez un avocat.

Auteur : Nicolas Michelot
Cet article n'engage que son auteur.