L'information et la protection de l'acquéreur lors d’un achat immobilier à usage d’habitation : l’importance du notaire dans la transmission des informations relatives au bien

De nombreux textes (lois et décrets) ont été adoptes afin de protéger l’acquéreur d’un bien immobilier afin qu’il soit parfaitement informé des caractéristiques du bien qu’il prévoit d’acheter. Cette protection est matérialisée par la production de documents préalables au contrat (c’est-à-dire avant la signature de l’acte authentique notarié) pour éviter qu’une fois mis en possession de sa maison d'habitation, ou de son appartement, l'acquéreur ait de mauvaises surprises avec des coûts de travaux importants.

Cette production est la matérialisation des obligations d'information, qu'elles soient générales ou particulières. Il n’en sera pas dressé une liste exhaustive mais simplement quelques éléments importants à retenir.

L'article 1112– 1 du Code Civil consacre le devoir général d'information, et c'est au vendeur de remplir cette obligation en délivrant toutes les informations utiles et pertinentes qu’il connait sur le bien qu’il vend.

D'autres professionnels doivent aussi contribuer à cette information ainsi des diagnostiqueurs mandatés par les vendeurs pour réaliser les diagnostics obligatoires, l'agent immobilier tenu d'un devoir de conseil et bien entendu le notaire, officier ministériel qui va réaliser les actes et fournir les documents d'information.

Parmi ces documents, nous pouvons notamment citer :
 

• le dossier de diagnostic technique prévu par l'article L. 271-4 du Code de la Construction et  de l'Habitation : plomb, termites, installation de gaz et d’électricité, amiante, mérule, DPE ...),
• l’existence de servitudes
• les informations dont seul le vendeur ou l’agent immobilier ont connaissance tels que des projets immobiliers ou industriels dans le voisinage,
• les travaux qui ont été effectués,
• en cas de copropriété, la superficie du lot (article 46 de la loi du 10 juillet 1965),
• les informations d'urbanisme (certificat d’urbanisme)
• l'état des risques naturels et les sinistres qui ont fait l'objet d'une indemnisation (article L. 125.5 du Code de l'Environnement).

La non transmission de certaines de ces informations et/ou la transmission d’informations fausses, si elles causent un préjudice pour l’acquéreur, ouvrira pour ce dernier la possibilité d’intenter une action en justice pour obtenir réparation de son préjudice.
 
Selon le manquement, ou l’erreur commise, les actions et les délais seront différents.
Il convient de consulter un avocat spécialiste en immobilier pour ne pas commettre d’erreur dans les délais d’action et l’appréciation des préjudices subis.
 
Ainsi, à titre d’exemple nous pouvons citer :
 

• Une erreur dans le DPE sur les performances énergétiques de la maison acquise n’entrainera contre le diagnostiqueur, que la réparation d’une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente et non pas le coût de l’isolation nécessaire (Cass. 3e civ. 21-11-2019 n° 18-23.251 FS-PBI). Cette solution va certainement évoluer, car aux termes de l’article L 721-4 le DPE n’a, aujourd’hui, qu’une valeur informative alors qu’à compter du 1er janvier 2021 ces informations seront opposables au vendeur (l’action doit être introduite dans les cinq ans de la connaissance de désordre).

• Alors que d’autres erreurs commises, dans les diagnostics termites et amiante, vont entrainer l’indemnisation à hauteur des travaux pour remédier aux désordres, à charge du diagnostiqueur (Cass. Civ 3ème, 15 décembre 2009, 07-13.469 et Cass. Civ 3ème, 7 mars 2019, 17-31.080) (l’action doit être introduite dans les cinq ans de la connaissance de désordre).

• La différence qui serait révélée postérieurement à la vente sur la surface du lot de copropriété acheté ouvre droit à l’acquéreur à une action en réduction de prix si la superficie et était inférieure de plus de 20% de celle mentionnée dans l’acte (Cass. 3ième civ du 10/12/2015 n° 14-13832).

• Si à l'usage, la maison ou l'appartement se révèle être affecté d’un vice caché (de l'article 1641 du Code Civil) alors l’action doit être introduite dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice bien que cette action soit bien souvent limitée par la clause d’exonération de l’acte notarié.
   
• Enfin, le vendeur qui a effectué des travaux, aux termes de l’article du 1792-6 alinéa 2,  doit garantir l’acquéreur pendant un délai de dix ans à compter de la réception des travaux de tout désordre qui naitrait sur les travaux effectués ou aurait pour conséquence les travaux effectués (attention aux rénovations qui sont soumis à l’obligation d’assurance, article L 242-1 du code des assurances).

Auteur : Nicolas Michelot
 Cet article n'engage que son auteur.