Isolation par l’extérieur de son immeuble ou de sa maison et droit de surplomb : un droit simple mais une procédure complexe

Le droit de propriété privée est protégé, notamment lorsque il est question de terrain (= immeuble en droit). Cependant, la loi du 22 août 2021 « climat et résilience », au regard d’exigences écologiques, a instauré un droit de surplomb afin de permettre l'isolation thermique des bâtiments par l'extérieur. Cette loi avait donc introduit l'article L113-5-1 dans le code de la construction et de l'habitation et le décret du 23 juin 2022 (2022-926) vient préciser les modalités d'application et de mise en œuvre de ce droit.

Il est ainsi permis à un propriétaire qui souhaite isoler par l'extérieur son habitation de bénéficier d'une possibilité d'empiètement de 35 cm (maximum) sur le fond de son voisin.

Il existe cependant une première limite technique :  qu’il n'existe aucune autre solution technique qui permette d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs.

La mise en œuvre de la procédure est décrite aux articles R113 -19 et suivant du code de la construction et de l'habitation. Elle repose sur une notification qui peut être faite par recommandé avec accusé de réception néanmoins, compte tenu de son formalisme, il est préférable de le faire par voie d'huissier.

Dans la mise en œuvre des travaux,  il est aussi permis d'accéder au fonds voisin, sorte de « servitude de tour d'échelle ».

Cependant, ce droit d'accès et de surplomb n'est pas absolu, il faut le régulariser par un acte authentique (acte notarié) ou à défaut, ce qui sera le cas en cas d'opposition du voisin, après une procédure judiciaire selon la procédure accélérée au fond.

Précisons que cet empiètement, afin de protéger le droit de propriété du voisin, suppose une indemnisation de l'atteinte portée à sa propriété. 

L’indemnisation proposée par le bénéficiaire de la servitude (celui qui réalise l’isolation) si elle n’est pas négociée avec le fond servant (celui qui supporte le surplomb) sera fixée par le Juge.

Une procédure particulière existe pour les immeubles soumis aux statuts de la copropriété (articles R113–22).

Auteur : Nicolas Michelot
Cet article n'engage que son auteur.