Agence immobilière et commission de l'agent immobilier en cas de non réalisation de la vente ...

... ou contestation de la validité du mandat
La question de la rémunération de l'agent immobilier est source de très nombreux litiges entre agents immobiliers, vendeurs et/ou acquéreurs.

Si de nombreuses ventes se concluent par leur intermédiaire, notamment lorsque les biens deviennent rares ou compliqués à trouver, il est légitime que le travail réalisé fasse l'objet d'une rémunération.

Néanmoins, et parce que cette profession peut être extrêmement rémunératrice, la loi a strictement encadré les pratiques, pour réguler la profession d’agent immobilier et protéger sa clientèle.

Ainsi la loi numéro 70 - 9 du 2 janvier 1970, dite loi HOGUET, modifiée de nombreuses fois et notamment par le décret numéro 2010 - 1707 du 30 décembre 2010, en son article 6-1 alinéa 3 prévoit :

Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. 

Dans le cas présent, une personne âgée de près de 85 ans avait régularisé un mandat de vente avec une agence immobilière, pensant que la vente de sa maison était alors une bonne solution.

Ce mandat contenait notamment une clause pénale qui mettait à la charge du vendeur le paiement d’une somme équivalente à la commission due à l’agence en cas de vente, si ce dernier ne signait pas la vente qui lui était proposée par le mandataire.
Un acheteur est finalement trouvé par l’agence et une proposition d’achat est acceptée par la vendeuse.
Le jour de signature du compromis chez le Notaire, la vendeuse refuse de signer.

L’agence immobilière la met alors en demeure de régler une somme de 14.000 € au titre de la clause pénale contenue dans le mandat de vente.
Devant l’absence de réponse, l’agence immobilière assigne la vendeuse par devant le TGI de BAYONNE afin de voir condamner la vendeuse au règlement de l’indemnité due au titre de la clause pénale, et ce sur la base de la force obligatoire des contrats.

Par jugement du 6 mars 2017 le Tribunal de Grande Instance de BAYONNE rappelle qu'une clause pénale insérée dans le mandat de vente donné par un propriétaire à un agent immobilier ne peut permettre de contourner les dispositions impératives de la loi de 1970 en prévoyant par le jeu de cette clause le règlement d’une pénalité égale au montant qui aurait pu être perçu par l'agent immobilier en cas de réalisation de la vente, lorsque la non réalisation de la ventre est imputable au vendeur (sans qu’une faute civile ne soit retenue).

La commission d’agence n’est pas du si le vendeur refuse de réitérer la vente.
Pour autant, l’acquéreur pourra se retourner contre le vendeur et obtenir application de la clause pénale.

Ce n’est que reprendre une jurisprudence constante de la Cour de Cassation (3ième Civ, 9 juillet 2014 , 13-19601) : 
Mais attendu qu'il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ; que la société I. ne peut, dès lors, prétendre, sous couvert de l'application d'une clause pénale, au paiement d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération ; 

Une jurisprudence abondante se développe autour des mandats donnés aux agents immobiliers.


Le mandat exclusif est celui par lequel un vendeur ou un acheteur ne peut contracter sans l’intermédiaire de son mandataire (agent immobilier).

Pour atténuer une telle obligation la loi HOGUET prévoit la possibilité de résiliation unilatérale passé le délai de 3 mois, sous la condition d’être réalisée 15 jours avant par RAR. Cette faculté doit être mentionnée en caractères apparents. 
A défaut de reprendre ces disposition de la loi HOGUET, et notamment s’il prévoit une tacite reconduction de 3 mois en 3 mois contrevenant ainsi à la faculté de résiliation à tout moment une fois passé le délai de 3 mois,  le mandat est nul (Cass, civ 1ière , 03 novembre 2016, 15-23534).

Le mandat prévoit aussi, les conditions de détermination de la rémunération. Ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge. Le seul renvoi à un barème affiché en agence n’est pas suffisant au regard des dispositions de l’article 6 de la loi. A défaut de prévoir le montant de la rémunération, la commission n’est pas due (Cass. Civ 1ière , 30/11/2016 , n° 15-24024).

Auteur : Nicolas Michelot
Cet article n'engage que son auteur.