Condition suspensive dans une vente immobilière et dépôt de garantie (clause pénale ou indemnité d’immobilisation)

Actuellement, le secteur de la vente immobilière ne connaît pas la crise. Du moins, dans le Sud des Landes et au Pays Basque. La pression démographique conjuguée à une attractivité des territoires sont telles les prix ne font que croître, de manière frénétique, sans réelle corrélation avec la valeur des biens immobiliers, ni avec le pouvoir d’achat des ménages.
Face à cette frénésie, les potentiels acquéreurs désemparés sont amenés, dans l'urgence, à faire des offres qui bien souvent sont à la limite maximale de leurs capacités financières. Aussi, il est fréquent que des offres soient faites et que les banques sollicitées refusent leurs concours. 

Qu'ils utilisent une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vente pour sceller l'accord intervenu entre le vendeur et l'acquéreur, les notaires, rédacteurs d'actes, vont dans les deux cas prévoir une condition suspensive d'obtention d'un financement dans cet acte.

Cependant, dans l'empressement des signatures et la multitude des documents remis (une promesse avec ses annexes comprend plus d’une centaine de pages incompréhensibles) : quel est le rédacteur ou la partie qui prête attention à la rédaction de la clause suspensive ? 

En effet, il n’y a pas une seule rédaction type de la clause suspensive. Chaque notaire peut l’aménager en fonction de ses habitudes ou la situation particulière du vendeur et de l'acquéreur. 

La clause suspensive d'obtention du prêt doit prévoir des actions à mener pour sa réalisation, un délai, et des actions à mener en cas de non-respect du délai et des conséquences qui en découlent.

La condition suspensive est traitée aux articles 1304 et suivants du Code civil.

Il est prévu que l'obligation est effective lorsque la condition est réalisée et qu’elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Ainsi le bénéficiaire de la condition suspensive, en pratique l'acquéreur, devra veiller à la respecter scrupuleusement. Première obligation : Le bénéficiaire de la promesse doit être l'émetteur de la demande de prêt. 

À cet égard, le signataire d'une promesse de vente avec faculté de substitution veillera également à faire des demandes de prêts à son nom car en cas de non obtention du prêt par le bénéficiaire de la faculté de substitution, le signataire de la promesse sera considéré comme défaillant et sera tenu de payer la clause pénale stipulée. Deuxième obligation Le bénéficiaire de la promesse devra également, dans les délais, faire le nombre de demandes de financement tel que cela est prévu au contrat.

Que se passe-t-il en cas de non-respect du délai ?
Cela dépend de la rédaction de la clause.
Ainsi, parmi les mécanismes qui régissent le fonctionnement des clauses suspensives, certains actes ne font qu’indiquer une date à laquelle la condition suspensive doit être réalisée et conditionnent la validité de la promesse aux démarches faites dans les délais. Si passée cette date, la condition n'est pas réalisée alors la sanction est la caducité, c’est-à-dire l’annulation de l’acte (Cass, 3e chambre civile du 29/05/2013 numéro 12 -17077). 

À défaut de stipulation de validité, il ne s’agit que d’un délai à partir duquel l’acquéreur peut engager un démarches pour se libérer de son engagement. Il faut alors suivre les étapes d’un mécanisme qui a été décrit dans l’acte, même s’il n’est pas toujours aisé de le comprendre (3e chambre civile 15/01/2014 n°12 - 28 362 et 3e chambre civile, 23/06/2010, numéro 09 - 15 939). Troisième obligation : L’acquéreur veillera à faire sa demande par écrit, en précisant exactement la durée et le taux demandés, tels que cela a été prévu au contrat. Ces demandes devront être scrupuleusement réalisées dans le délai convenu.

Dans une affaire récente, la 3e chambre civile (14/01/2021 numéro 20-11224) précise que lorsque la promesse prévoit un montant maximum de prêt à un taux maximum, l'obtention d'un prêt, dans le délai de la promesse pour un montant inférieur correspond à la lettre de la promesse.

 
Si l’acquéreur n’a pas respecté à la lettre les obligations prévues à l’acte alors le dépôt de garantie reviendra au vendeur … mais après une procédure judiciaire.

Auteur : Nicolas Michelot
Cet article n'engage que son auteur.