Bail d'habitation : comment régler les litiges entre un locataire et son propriétaire ?

De nombreux sujets de discorde peuvent survenir entre un locataire et son propriétaire en cours d’exécution du bail ou après l’état des lieux de sortie. L'objet de ce mémo n'est pas de répondre à toutes les questions mais de donner une indication sur certains sujets de conflit, qui lorsque l’on a la solution, sont facilement évitables.

Il s’agit simplement de l’application de la loi du 6 juillet 1989. Congé avec préavis réduit de 1 mois (art 15-1) Ainsi, lorsqu’un locataire veut faire valoir le délai de préavis réduit (pour mutation professionnelle, perte d'emploi, logement situé en zone tendue...) c'est au moment de l'envoi de la lettre de congé (privilégier le recommandé avec accusé de réception) qui doit être justifié la raison ouvrant droit au délai de préavis réduit, la solution donnée par la Cour de Cassation (troisième chambre Civile 11 avril 2019 n°18 - 14256) précise que le justificatif doit être fourni avec le congé. La révision du loyer (art 17-1) La révision annuelle du loyer n’est possible que si une clause du bail le prévoit (indice du coût de la construction ICC, indice des loyers commerciaux ILC).
La révision ne peut être rétroactive, la révision ne vaut que pour le futur. Ainsi, bailleur, si vous souhaitez faire valoir la révision du montant du loyer, signifiez le nouveau calcul avant la date anniversaire du bail. La restitution de la caution (art 22) Dans la plupart des cas une caution (dépôt de garantie) est prévue au bail, un mois maximum dans les logements vides.
Cette somme d’argent doit être rendue dans un délai maximum de 1 mois, à compter de la restitution des clés, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (importance de faire un état des lieux précis, à l’entrée et à la sortie et de le faire contradictoirement).

Si l’état des lieux fait état de différences, alors le délai pour la restitution est de deux mois.
Cette somme sert à garantir le paiement des sommes dues par le locataire (loyer, charges, réparation locative). Mais ces dettes doivent être justifiées.
Attention la sanction financière qui pèse sur la propriétaire que ne rend pas la caution dans le délai sans justificatif est de payer une somme de 10% du montant du loyer par mois de retard… faites le calcul. La question de la régularisation des charges (art 23) Chaque mois le locataire verse des provisions pour charges qui s’ajoutent au loyer (taxe sur les ordures ménagères, jardins et   électricité commun…). Le propriétaire doit procéder à la régularisation une fois par an.

A défaut de régulariser, le locataire peut intenter une action dans le délai de 5 ans à compter de la date de régularisation de charge et non de la date du paiement (Cass, 3ième Civ, 9 /11/2017, n° 16-22445). Ce délai n’est que de 3 ans en matière de baux soumis à la loi de 1er septembre 1948 (et HLM) (Cass, 3ième Civ, 8/03/2018, n° 17-11985)
  La question des travaux et de l'usure (art 7) C’est le sujet qui génère le plus de conflit. Le propriétaire se doit de livrer un bien en bon état et de faire à ses frais les travaux qui lui incombent. 
Les normes minimales d’habitabilité sont définies par un décret. 

Il incombe au locataire de maintenir le bien en bon état et de ne pas le détériorer :
https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/entretien-courant-et-reparations-locatives-la-charge-du-locataire et https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

Et surtout, il est normal que le bien pris en location s’use, ce qui est expressément prévu par le décret du 30 mars 2016.Les contrats peuvent prévoir des grilles de vétusté telle que celle-ci : 
  Équipements Durée de vie Franchise Abattement/an Part résiduelle Parquet 20 ans 5 ans 5% 25% Moquette et aiguillette 7 ans 1 an 15% 10% Carrelage, faïence 20 ans 5 ans 5% 25% Faïence murale 20 ans 10 ans 8% 20% Papiers peints 7 ans 1 an 15% 10% Peinture 7 ans 1 an 15% 10% Dalles plastiques 15 ans 5 ans 8% 20% Dalles plastique (pièces humides) 10 ans 2 ans 10% 20% Plomberie, canalisations 15 ans 5 ans 8% 20% Chauffage 25 ans 5 ans 4% 20% Réseau électrique 20 ans 5 ans 5% 25% Appareils électrique/gaz de chauffage 15 ans 5 ans 8% 20% Quincaillerie 5 ans 2 ans 10% 20% Robinetterie 10 ans 2 ans 10% 20% Appareils sanitaires 20 ans 5 ans 5% 25% Appareils ménagers 8 ans 5 ans 2% 25%

Auteur : Nicolas Michelot
Cet article n'engage que son auteur.