Bail commercial, liquidation judiciaire et cession de fonds de commerce

La renonciation du bailleur à sa déclaration de loyers vaut renonciation à poursuivre la résiliation du bail pour non-paiement de ces loyers

A la lecture de cet arrêt, non publié, de la Cour de Cassation du 5 octobre 2022 (pourvoi n° 21-11.759), il paraît évident qu’un bailleur qui a déclaré entre les mains du mandataire judiciaire sa créance de loyer puis y a renoncé, a nécessairement renoncé à demander la résiliation du bail pour non-paiement desdits loyers.

Pourtant, les héritiers de ce bailleur qui poursuivaient la résiliation du bail, avaient obtenu gain de cause auprès de la Cour d’appel de renvoi (après une première cassation), celle-ci ayant considéré que le bailleur n’avait pas renoncé à la requête qu’il avait déposée auprès du Juge-commissaire aux fins de constatation de la résiliation du bail de plein droit.

Dans cette espèce, après avoir déclaré sa créance et demandé l’acquisition de la clause résolutoire, le bailleur avait participé à l’acte de cession orchestré par le liquidateur judiciaire pour renoncer aux loyers déclarés, aux commandements de payer visant la clause résolutoire ainsi qu’à engager la responsabilité du liquidateur au titre des loyers solidaires non payés.

L’acte de cession ne visait pas expressément la renonciation à la requête en résiliation de bail.

Au visa de l’article 1103 du code civil selon lequel « la renonciation à un droit peut être tacite et résulter d'un comportement du créancier qui est, sans équivoque, incompatible avec le maintien de ce droit », la Cour de Cassation casse l’arrêt d’appel et, sans renvoyer, déclare les héritiers du bailleur irrecevables à demander la constatation de la résiliation de plein droit du bail.

Une fois n’est pas coutume, le bon sens vient réparer une erreur de plume via l’interprétation d’une attitude non équivoque.

Auteur : Julie Jacquot