Bail commercial et accord du locataire sur le renouvellement et ses modalités

Le maintien dans les lieux du locataire après la délivrance d’un congé avec offre de renouvellement ne vaut pas nécessairement acceptation du renouvellement.

C’est ce que nous enseigne un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 7 septembre 2022 (pourvoi n° 21-11.592).

Cet arrêt, précisons-le, ne fait pas l’objet d’une publication au bulletin.

Dans les faits, une bailleresse avait délivré congé avec offre de renouvellement à son locataire sur des locaux monovalents (une maison de retraite) et avait proposé que le bail renouvelé inclue une clause de durée de neuf années fermes, c’est-à-dire avec renonciation du locataire à la faculté de résiliation triennale (clause dérogatoire permise en matière de locaux monovalents).

La locataire n’avait ni accepté ni contesté ce congé et ses modalités. Elle avait continué à régler le loyer requis par le bailleur, étant précisé que le loyer « post renouvellement » était identique au loyer antérieur.

Ayant cessé de régler les loyers dus à l’issue de la première période triennale de ce renouvellement, la locataire s’était vue réclamer en Justice le montant des loyers dus jusqu’à la fin du bail renouvelé.

La Cour d’appel d’Amiens, aux termes d’un arrêt en date du 22 octobre 2020, avait fait droit à la demande du bailleur, considérant que la locataire s’était maintenue dans les lieux, avait gardé le silence et avait payé le loyer requis dans le congé. De même, les Juges du fond avaient considéré que le bail avait été renouvelé pour une période ferme de neuf années.

Cette double motivation est cassée par la Cour suprême qui constate que la juridiction d’appel n’a pas caractérisé l’acceptation tacite non équivoque de l’offre de renouvellement par la locataire ni son consentement à la clause dérogatoire de durée.

Ainsi, la Cour de cassation exige la démonstration d’un accord tacite non équivoque du locataire pour qu’il y ait acceptation du renouvellement et la démonstration d’un accord exprès quant à l’acceptation d’une clause dérogatoire.

Le visa de l’article 1134 du code civil montre l’importance que la Cour attache à la convention des parties et à leur consentement.

Elle ne se contente donc plus, contrairement à sa jurisprudence du 4 octobre 1994 (pourvoi n° 92-21943), de constater le maintien du locataire dans les lieux après délivrance du congé.

Pourtant, sa jurisprudence de 1994 semblait plus fidèle au texte de l’article L145-9 du Code de commerce qui impartit un délai de deux ans au locataire qui souhaite contester le congé.

On aurait donc pu penser qu’à défaut de contestation judiciaire du congé dans ledit délai, celui-ci était nécessairement accepté. Cela permettait de sécuriser les contrats et les bailleurs.

Tel n’est vraisemblablement plus le cas.

Cet arrêt n’étant pas publié, il convient de rester prudent quant à ses effets et de conseiller aux locataires qui ne sont pas d’accord avec le congé de le contester dans le délai biennal.

Auteur : Julie Jacquot